+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

О вопросах применения НДС организацией, выполняющей функции застройщика, при строительстве многоквартирного жилого дома за счет собственных средств и средств дольщиков

Льгота по ндс для застройщиков жилья

О вопросах применения НДС организацией, выполняющей функции застройщика, при строительстве многоквартирного жилого дома за счет собственных средств и средств дольщиков

Т. М. Медведева, эксперт журнала

Журнал «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения» № 21/2012

Подпунктом 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ предусмотрено освобождение от обложения НДС услуг застройщика, оказываемых на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ1.

Исключением являются услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения. Налоговым кодексом это понятие уточнено.

Данное уточнение допускает неоднозначное его толкование, что, естественно, вносит в налоговые правоотношения определенный диссонанс.

Определимся с понятиями

Прежде чем анализировать налоговые нормы, напомним основные понятия, без которых не обойтись при рассмотрении обозначенного вопроса. Напомним, согласно п. 1 ст.

11 НК РФ понятия и термины из других отраслей законодательства могут использоваться для целей налогообложения тогда, когда иное значение этих терминов не установлено в самом Налоговом кодексе. Как известно, порядок заключения договора участия в долевом строительстве регулируется положениями Федерального закона № 214-ФЗ. Подпункт 1 п. 4 ст.

4 данного закона гласит, что договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

В силу ст.

2 Федерального закона № 214-ФЗ объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме (или ином объекте недвижимости), строящемся (создаваемом) с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Названные объекты подлежат передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. При этом проектная документация согласно ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ должна содержать информацию:

– о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также технические характеристики указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией (п. 5);

– о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом (п. 6);

– о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства (п. 7). В пункте 2 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию2 указано, что объекты строительства в зависимости от функционального назначения и характерных признаков подразделяются на следующие виды:

– объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов3;

– объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения).

При этом к объектам производственного назначения на основании п. 1.

3 Рекомендаций4 относятся объекты, которые после завершения их строительства будут функционировать в сфере материального производства (в том числе в промышленности, сельском хозяйстве и заготовках, водном и лесном хозяйстве, на транспорте и в связи, в строительстве, торговле и общественном питании, материально-техническом снабжении), а также предприятия бытового обслуживания населения. А пункт 1.4 названного документа гласит, что объектом строительства считается каждое отдельно стоящее здание или сооружение, на строительство, реконструкцию или расширение которого составлен отдельный проект. На основании приведенных определений, пожалуй, можно утверждать, что объектом производственного назначения следует признать отдельно стоящее здание или сооружение, функционирующее в сфере материального производства.

С учетом этого нежилые (офисные и торговые) помещения, расположенные на первых этажах в многоквартирных жилых домах, в смысле изложенных положений гражданского законодательства в сфере строительства не подпадают под определение объекта производственного назначения.

Кроме того, договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносит денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства. То есть договор долевого строительства возникает тогда, когда ведется строительство отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте.

При строительстве же объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Закон об инвестиционной деятельности5 и определенные нормы Гражданского кодекса (Постановление ФАС ПО от 24.05.2012 № А55-6409/2011). Иными словами, законодательство разграничивает сферы действия законодательных актов об инвестиционной деятельности и о долевом строительстве.

В частности, застройщиком при осуществлении инвестиционной деятельности может быть физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства (ст. 1 Градостроительного кодекса), тогда как застройщиком при долевом строительстве (в соответствии с п. 1 ст.

2 Федерального закона № 214-ФЗ) может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основе полученного разрешения на строительство (Постановление ФАС ПО от 10.05.2011 № А06-5101/20106). Принимая во внимание изложенное, можно сделать вывод, что застройщик вообще не вправе заключать договор долевого строительства и привлекать денежные средства дольщиков для возведения объектов производственного назначения.

Льгота по НДС для застройщика

В части налогового законодательства ситуация складывается следующим образом. Согласно пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ услуги застройщика по договору участия в долевом строительстве не облагаются НДС. Из этого правила есть исключение – под данную льготу не подпадают услуги застройщика, связанные со строительством объектов производственного назначения.

И указанная норма (до внесения в нее уточнения) практически беспрепятственно со стороны контролирующих органов позволяла застройщикам применять эту льготу в отношении объектов долевого строительства в виде нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, что отчасти обусловлено п. 1 ст.

11 НК РФ, в силу которого понятие объекта производственного назначения трактовалось исходя из вышеприведенных определений.

В последствии Федеральным законом от 19.07.2011 № 245-ФЗ пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ был дополнен абз. 2, уточняющим, что следует понимать под объектами производственного назначения для целей налогообложения.

В частности, таковыми в соответствии с внесенным дополнением признаются объекты, предна­значенные для использования в производстве товаров, выполнении работ, оказании услуг.

Как видим, данное уточнение не конкретизирует, о каком именно производственном объекте здесь говорится: расположенном отдельно или являющемся неотъемлемой частью многоэтажного жилого дома – нежилом помещении на первых этажах многоэтажного жилого дома (например, офисе, магазине, медицинском центре и т. д.).

Новым абзацем, по сути, лишь установлен критерий, которым налогоплательщику должно руководствоваться при квалификации того или иного объекта долевого строительства в качестве производственного объекта для целей применения льготы, предусмотренной пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Иными словами, по замыслу законодателей определяющим фактором при решении вопроса о применении указанной налоговой льготы является то, для каких целей используется этот объект, а не где и как он расположен.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

То есть тот факт, что нежилые помещения, расположенные на первых этажах многоквартирного дома (бесспорно представляющие собой объект долевого строительства) и не входящие в состав общего имущества (в силу положений Федерального закона № 214-ФЗ), не являются отдельно расположенным объектами недвижимости для целей применения рассматриваемой льготы, в настоящий момент не играет абсолютно никакой роли. Что, в общем, справедливо, поскольку порядок налогообложения и возможность применения налоговых преференций должны определяться прежде всего экономическим содержанием операции, а не зависеть от формулировок определений, приведенных в смежных отраслях права. Именно это обстоятельство, по всей видимости, позволило официальным органам определиться с порядком применения вышеназванной нормы, предусматривающей возможность освобождения от НДС, в отношении нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме и предназначенных для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Забегая немного вперед, отметим: и Минфин, и ФНС выпустили разъяснения, в которых высказали единый подход к решению обозначенной проблемы.

Эволюция позиции чиновников

Вопрос о порядке применения застройщиком льготы, предусмотренной пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, неоднократно становился предметом изучения контролирующих органов.

Изначально Минфин высказывал мнение, что услуги застройщика, оказываемые по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, имеющего встроенные торгово-офисные помещения, кафе и подземную стоянку, предусмотренные планировкой такого дома, подлежат освобождению от обложения НДС (Письмо от 24.05.2011 № 03-07-10/09), уточняя при этом следующее: пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ применяется в отношении договоров участия в долевом строительстве, предметом которых являются многоквартирные жилые дома, в том числе имеющие встроенные офисные (нежилые) помещения и подземную автостоянку, предусмотренные планировкой этих домов.

Источник: http://yur-zakon.ru/l-gota-po-nds-dlya-zastroyschikov-zhil-ya.html

О ндс при строительстве многоквартирного жилого дома

О вопросах применения НДС организацией, выполняющей функции застройщика, при строительстве многоквартирного жилого дома за счет собственных средств и средств дольщиков
О ндс при строительстве многоквартирного жилого дома. Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении доходы от строительства объекта для стороннего инвестора? Читайте об этом в нашей статье.

Вопрос: Компания-застройщик и инвестор заключили договор совместно с администрацией города о целевом финансировании объекта многоквартирного жилого дома.

во исполнение этого соглашения инвестор принимает на себя обязательство осуществить целевое финансирование на завершение строительства объекта путем перечисления денежных средств на расчетный счет Технического заказчика, с которым у Застройщика заключен договор на выполнение функций технического заказчика.

То есть напрямую Техническому заказчику поступают денежные средства от Инвестора.Вопрос: облагаются ли средства целевого финансирования окончания строительства НДС и признаются ли доходом Технического заказчика? Какими нормами НК РФ регламентируется налогообложение данной операции (примечание: в настоящее время при осуществлениирасчетов в платежных поручениях инвестор не выделяет сумму НДС, и нужно подтвердить правильность его действий).

Ответ: Сумму, полученную от инвестора, технический заказчик:

– не облагает НДС и не включает в доходы, если строительство ведет подрядным способом;

– облагает НДС и включает в доходы, если строительство ведет собственными силами.

Как следует из запроса, строительство объекта завершает технический заказчик. То есть застройщик передает техническому заказчику все функции по строительству объекта для завершения постройки. В таком случае налогообложение технического заказчика такое же, как у застройщика.

Если технический заказчик ведет строительство подрядным способом (только с привлечением подрядчиков), то суммы, полученные от инвестора, не являются его доходом и не облагаются НДС.

Объясняется это тем, что в такой ситуации технический заказчик выполняет только функции посредника между инвестором и подрядчиками, а значит, его доходом является только вознаграждение за организацию строительства (в т.ч. сумма экономии). Соответственно НДС он должен начислить только на сумму вознаграждения.

А сумма, полученная от инвестора на покрытие расходов по строительству, не является доходом технического заказчика и НДС не облагается. Такой вывод следует из пункта 22 постановления Пленума ВАС РФ от 30 мая 2014 г. № 33 и пункта 1 статьи 156 Налогового кодекса РФ.

Если технический заказчик строит объект самостоятельно, то есть собственными силами, в том числе с привлечением подрядчиком, то он является подрядчиком.

Значит, его доходом является сумма, полученная в оплату реализованных работ по строительству объекта, и соответственно НДС облагается стоимость реализованных работ (подп. 1 п. 1 ст. 146, ст. 39, п. 1 ст. 249 НК РФ).

То есть налогообложение в таком случае осуществляется в общем порядке, предусмотренном для реализации работ.

Как техническому заказчику отразить в бухучете и при налогообложении операции по строительству объекта

Для осуществления строительства застройщик может привлечь технического заказчика, передав ему полностью или частично свои функции на основании договора.

Технический заказчик организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации (п. 3. ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

В ходе этой деятельности технический заказчик может осуществлять организационные и контрольные функции.

Застройщик передал все функции

Если застройщик передал техническому заказчику все свои функции, то технический заказчик учитывает доходы и расходы аналогично застройщику. Подробнее на эту тему см.:

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении доходы от строительства объекта для стороннего инвестора;*

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении расходы, связанные с получением дохода, при строительстве объекта для стороннего инвестора.

Если застройщик передал техническому заказчику лишь часть своих функций, доходы и расходы технический заказчик отражает в учете в следующем порядке.

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении доходы от строительства объекта для стороннего инвестора

ОСНО: НДС

При строительстве подрядным способом реализация услуг застройщика облагается НДС в общеустановленном порядке (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). То есть с суммы своего вознаграждения (в т. ч. экономии) застройщик должен начислить и заплатить НДС.

Возмещаемые инвестором расходы сюда не входят. Застройщик в таких отношениях выступает посредником между подрядчиками и инвестором. Такой вывод следует из пункта 22 постановления Пленума ВАС РФ от 30 мая 2014 г.

№ 33 и пункта 1 статьи 156 Налогового кодекса РФ.*

Моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:

 день передачи оказанных услуг, то есть день передачи инвестору построенного объекта;

 день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего оказания услуг.

Такой вывод следует из пункта 1 статьи 167 НК РФ.

Подробнее о том, как начислить НДС при получении вознаграждения, см. Как начислить НДС с посреднических операций.

Если застройщик ведет строительство собственными силами (т. е. выполняет функции подрядчика), то он рассчитывает налоги в том же порядке, что и подрядчик.

Как учесть доходы подрядчика по договору строительного подряда

ОСНО

При расчете налога на прибыль доходом от реализации работ (услуг) является выручка (п. 1 ст. 249 НК РФ). Подрядчики отражают выручку по договору строительного подряда в общем порядке, предусмотренном для налогового учета выручки по другим договорам. Подробнее об этом см.:

Как отразить в бухучете и при налогообложении реализацию работ (услуг);*

Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации произведенной продукции (работ, услуг);

Как учесть при расчете налога на прибыль доходы, относящиеся к нескольким отчетным периодам.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении выручки по договору строительного подряда. Выручка признается способом «по мере готовности». Подрядчик применяет общую систему налогообложения и определяет степень завершенности работ по доле расходов, понесенных на отчетную дату

ООО «Альфа» (подрядчик) на основании договора строительного подряда выполняет строительно-монтажные работы для застройщика – ООО «Производственная фирма “Мастер”». Договор заключен на срок с октября 2017 года по январь 2018 года.

Стоимость работ по договору – 1 180 000 руб. Предполагаемые расходы (согласно смете) – 800 000 руб. Согласно учетной политике для целей бухучета «Альфа» определяет степень завершенности работ по доле понесенных расходов.

По состоянию на 31 декабря 2017 года расходы по договору подряда составили 600 000 руб. Степень завершенности работ на эту дату составляет 75 процентов (600 000 руб. : 800 000 руб. ? 100). Исходя из этого в 2017 году по договору с «Мастером» в бухучете «Альфы» отражаются следующие показатели:

 выручка от реализации подрядных работ в объеме 885 000 руб. (1 180 000 руб. ? 75%);

 расходы, связанные с выполнением подрядных работ, в сумме 600 000 руб.

На основании данного расчета в 2017 году бухгалтер «Альфы» сделал в учете следующие проводки:

Дебет 20 Кредит 02 (10, 60, 70, 69, 10…)
– 600 000 руб. – отражены затраты по договору строительного подряда;

Дебет 46 Кредит 90-1
– 885 000 руб. – учтена выручка по договору строительного подряда методом «по мере готовности»;

Дебет 90-2 Кредит 20
– 600 000 руб. – признаны расходы за отчетный период;

Дебет 90-3 Кредит 76 субсчет «НДС по выполненным, но не сданным строительным работам»
– 135 000 руб. (885 000 руб. ? 18/118) – отражен НДС с начисленной выручки от выполнения работ.

В налоговом учете по долгосрочным договорам доход от реализации определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 271 Налогового кодекса РФ самостоятельно с учетом принципа формирования расходов. Для этого общая сумма по договору без НДС признается доходом в доле признанных расходов (1 000 000 руб. ? 75% = 750 000 руб.).

При расчете налога на прибыль за 2017 год бухгалтер «Альфы» учел расходы по договору строительного подряда в сумме 600 000 руб.

Работы были закончены в срок – в январе 2018 года (был подписан акт приемки-передачи). Превышения сметного норматива расходов по договору не было. В январе 2018 года бухгалтер «Альфы» сделал в учете следующие записи:

Дебет 62 Кредит 46
– 1 180 000 руб. – отражена дебиторская задолженность на всю сумму договора;

Дебет 46 Кредит 90-1
– 295 000 руб. (1 180 000 руб. – 885 000 руб.) – отражена выручка по договору строительного подряда в части оставшихся работ (за январь);

Дебет 20 Кредит 02 (10, 60, 70, 69, 10…)
– 200 000 руб. – отражены затраты по договору строительного подряда (за январь);

Дебет 90-2 Кредит 20
– 200 000 руб. – признаны расходы за отчетный период (январь);

Дебет 76 субсчет «НДС по выполненным, но не сданным строительным работам» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 135 000 руб. – отражена задолженность по уплате НДС в бюджет;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 45 000 руб. (295 000 руб. ? 18/118) – начислен НДС с реализации оставшихся работ.

При расчете налога на прибыль за январь 2018 года бухгалтер «Альфы» отразил:

доходы от реализации – 250 000 руб. (295 000 руб. – 45 000 руб.);

 расходы, связанные с выполнением работ, – 200 000 руб.

Как отразить в бухучете и при налогообложении негосударственное целевое финансирование

НДС

По общему правилу начислять НДС с сумм, полученных в рамках целевого финансирования, не нужно. Это объясняется тем, что объектом обложения НДС является реализация товаров, работ, услуг.

В данном случае реализации не происходит – источник финансирования (инвестор) лишь компенсирует получателю средств сумму, израсходованную на целевые мероприятия. Такой вывод позволяют сделать подпункт 1 пункта 1 статьи 146 и статья 39 Налогового кодекса РФ.

Однако из этого правила могут быть исключения, в частности, если средства целевого финансирования направлены на оплату товаров (работ, услуг), которые реализует организация – получатель средств.

Например, такая ситуация может возникнуть, когда средства целевого финансирования получает организация-застройщик, которая самостоятельно выполняет строительно-монтажные работы.

Отвечает Александр Сорокин,

заместитель начальника Управления оперативного контроля ФНС России

«ККТ нужно применять только в случаях, если продавец предоставляет покупателю, в том числе своим сотрудникам, отсрочку или рассрочку по оплате своих товаров, работ, услуг.

Именно эти случаи, по мнению ФНС, относятся к предоставлению и погашению займа для оплаты товаров, работ, услуг.

Если организация выдает денежный заем, получает возврат такого займа или сама получает и возвращает заем, кассу не применяйте. Когда именно нужно пробивать чек, смотрите в рекомендации».

Из рекомендации Нужно ли применять ККТ при выдаче, получении и возврате займа

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/265058-o-nds-pri-stroitelstve-mnogokvartirnogo-jilogo-doma

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.